Ogni luogo ha le sue leggi e usanze. Qui gli utenti lasciano le proprie testimonianze, fanno domande e affrontano questioni legali. Questa e altre sezioni sono di libera consultazione e tutti gli utenti iscritti possono intervenire liberamente. Si prega chiunque voglia intervenire di astenersi da commenti provocatori e offese. http://www.dubaimania.net/list.php?29 Sat, 04 Sep 2010 18:42:50 -0400 Phorum 5.2.15a http://www.dubaimania.net/read.php?29,14312,14312#msg-14312 http://www.dubaimania.net/read.php?29,14312,14312#msg-14312 oltre a farvi i complimenti per questo meraviglioso forum utilissimo(grazie Nicola per averlo creato),sono qui per sottoporre un problema legale,dunque spero di aver trovato la sezione giusta in cui scrivere:
Ho da poco tempo un ragazzo siriano che vive a Dubai da qualche anno per lavoro(dunque non e' un nativo di Dubai) e a breve andro' li per lavoro,quindi andro' anche a trovarlo, ho prenotato un albergo anche se lui vive solo perche' non conosco le sue abitudini sia per cultura differente,sia per religione differente.
Il problema e' che ho letto che per il famoso articolo 177 cp di Dubai tra le altre cose,dice che non si possono avere rapporti fuori dal matrimonio come sara' meglio comportarsi per fa rsi che non mi reputi "poco seria"?
grazie a tutti]]> vittoria Leggi e regole a Dubai Wed, 01 Sep 2010 09:16:40 -0400 http://www.dubaimania.net/read.php?29,14169,14169#msg-14169 http://www.dubaimania.net/read.php?29,14169,14169#msg-14169 mi sono appena registrato, avrei delle domande da fare ed ho trovato questo forum molto interessante.

Cosa viene richiesto per prendere la residenza a Dubai?
Devo essere proprietario di immobile, avere un contrratto di affitto o altro?

Posso convertire la mia patente di guida solo una volta presa la residenza o e' un processo che posso fare comunque?


Ringrazio anticipatamente per quanti vorranno darmi delucidazioni

Buona giornata

Pier Riviera]]> Pier Riviera Leggi e regole a Dubai Wed, 01 Sep 2010 08:02:00 -0400 http://www.dubaimania.net/read.php?29,13503,13503#msg-13503 http://www.dubaimania.net/read.php?29,13503,13503#msg-13503
Che tipo di licenza?

Sarebbe di possesso al 100%?

Ci sono limiti di luogo?]]> StageKS Leggi e regole a Dubai Sun, 06 Jun 2010 08:59:26 -0400 http://www.dubaimania.net/read.php?29,13381,13381#msg-13381 http://www.dubaimania.net/read.php?29,13381,13381#msg-13381
Il nuovo decreto era molto atteso dagli operatori del settore immobiliare e dagli acquirenti di unità off-plan poiché la legge n. 13/2008 era stata lacunosa su molte questioni e non aveva preso in considerazione aspetti assai delicati dei rapporti tra costruttore ed acquirente.

In questo commento verranno esposti i punti salienti della nuova normativa, che possono essere così sintetizzati:

1. In tema di autorizzazione a vendere

- Il decreto conferma che il costruttore deve inviare la domanda di registrazione della vendita nell’apposito registro istituito presso il Dubai Land Department (DLD) entro 60 giorni dalla conclusione del contratto, ma precisa che qualora la domanda venga depositata successivamente la registrazione è pur sempre valida, ma il costruttore è tenuto al pagamento di una sanzione.

Questa disposizione mira chiaramente a tutelare i costruttori poiché sono stati numerosi i casi in cui gli acquirenti avevano iniziato vertenze giudiziarie per chiedere la nullità del contratto di compravendita proprio sul presupposto che la registrazione dell’operazione era avvenuta oltre i 60 giorni prescritti dalla legge (tali azioni traevano origine dal precedente favorevole reso nella vertenza “Mirzin”).

- I costruttori possono vendere unità off-plan solo dopo aver ottenuto il certificato ed aver preso materialmente possesso del terreno e dopo aver ottenuto tutte le autorizzazioni dalle autorità competenti.

- Le vendite di unità immobiliari off-plan relative a progetti che non stati completamente approvati sono nulle.

- I parcheggi e tutte le pertinenze devono essere preregistrati insieme alle relative unità immobiliari.

2. In tema di rapporti con gli agenti immobiliari (brokers)

- I costruttori che vogliono vendere le unità attraverso l’opera di agenti immobiliari devono concludere un apposito contratto solo con i brokers registrati presso il Dubai Land Departmet e devono depositare il contratto presso tale ente.

- Qualora il broker riceva dall’acquirente somme relative al progetto è tenuto a versarle subito sul conto escrow senza poter trattenere alcunché, ivi comprese le sue provvigioni, che potranno essere pagate solo in un secondo momento. Qualsiasi diversa disposizione è nulla.

3. In tema di trasferimento finale dell’unità

- A meno che non sia diversamente stabilito nel contratto, il costruttore non può rifiutarsi di trasferire l’unità se l’acquirente ha adempiuto a tutte le proprie obbligazioni contrattuali anche se l’acquirente risulta debitore di somme verso il costruttore per rapporti diversi da quello di compravendita (si pensi all’ipotesi in cui il costruttore sostiene di aver diritto ad acconti relativi alle spese di amministrazione condominiale).

- Se per qualsiasi ragione il costruttore o il master developer si rifiutano di registrare l’unità in nome dell’acquirente, sebbene lo stesso abbia adempiuto a tutte le sue obbligazioni, il DLD può procedere autonomamente o su richiesta dell’acquirente alla registrazione dell’unità.

- Modificando sul punto quanto statuito dalla Legge n. 13/2008, il Decreto n. 6/2010 permette alle parti di stabilire nel contratto che il costruttore possa aver diritto ad ottenere un’integrazione del prezzo qualora l’unità – al termine della costruzione – risulti più grande di quanto stabilito nel contratto di compravendita. Parimenti a quanto previsto nella Legge n. 13/2008, il Decreto n. 6/2010 conferma che il costruttore deve ridurre il prezzo proporzionalmente qualora la superficie dell’unità risulti inferiore (con un margine di tolleranza del 5%) a quanto stabilito nel contratto.

- Il costruttore deve provvedere al pagamento della rispettiva quota di imposta di trasferimento dell’unità, a meno che il contratto non disponga diversamente.

4. In merito alla risoluzione del contratto da parte del costruttore per inadempimento del compratore

- Il Decreto n. 6/2010 individua una procedura per risolvere il contratto di compravendita in caso di inadempimento del compratore che non richiede più l’intervento del Dubai Land Department. Ora il costruttore può autonomamente inviare al compratore la lettera di intimazione di risoluzione del contratto, mettendo in copia il DLD, dando un termine di grazia non inferiore a 30 giorni per rimediare all’inadempimento (ossia per pagare quanto dovuto in base al piano dei pagamenti approvato dal RERA). Le somme che il costruttore può richiedere/trattenere sono specificate come segue:

. qualora la costruzione abbia raggiunto l’80%, adesso il costruttore non è più obbligato a vendere all’asta l’unità dell’acquirente inadempiente, ma può optare per richiedere/trattenere fino al 40% del valore dell’unità stabilito in contratto;

. qualora la costruzione abbia raggiunto il 60%, il costruttore può richiedere/trattenere fino al 40% del valore dell’unità stabilito in contratto;

. qualora la costruzione sia stata iniziata ma non abbia ancora raggiunto il 60%, il costruttore può richiedere/trattenere fino al 25% del valore dell’unità stabilito in contratto;

. qualora la costruzione non sia ancora iniziata per ragioni non dipendenti dal controllo del costruttore, quest’ultimo può trattenere fino al 30% di quanto pagato dall’acquirente.

- Qualora il compratore sia inadempiente e la costruzione ha raggiunto un livello di avanzamento superiore agli acconti pagati, il costruttore può non solo chiedere la risoluzione del contratto trattenendo quanto ricevuto, ma può anche chiedere la condanna del compratore al pagamento della differenza dovuta secondo le percentuali di cui sopra.

Questa previsione potrebbe rappresentare una preoccupazione per gli acquirenti che hanno deciso di abbandonare il progetto per ragioni di carattere commerciale ma che non hanno raggiunto i livelli di pagamento sopra elencati.

- Una volta risolto il contratto, il costruttore deve restituire l’eventuale differenza dovuta all’acquirente entro 1 anno dalla risoluzione od entro 60 giorni dalla vendita all’asta dell’unità.

- Il Decreto precisa che il costruttore che non ha iniziato ancora il progetto non può trattenere il 30% di quanto pagato dall’acquirente a meno che non provi di aver adempiuto le sue obbligazioni e che il progetto non è partito per ragioni non dipendenti dal suo controllo o da negligenza.

- Per determinare lo stato di avanzamento dei lavori ai fini della risoluzione del contratto deve essere predisposta una relazione tecnica da parte di uno specialista incaricato dal DLD che deve specificare i lavori eseguiti dopo aver ispezionato il cantiere.

- L’attività di livellamento e di installazione delle infrastrutture del cantiere rappresentano prova dell’inizio dei lavori.

5. In merito alla risoluzione del contratto da parte del compratore

- Il decreto n. 6/2010, per la prima volta, attribuisce espressamente al compratore il diritto di risolvere il contratto per inadempimento del costruttore, seppur precisando che tale diritto deve essere esercitato in Tribunale (mentre il costruttore può risolvere il contratto senza intervento del Giudice). In particolare, il compratore può chiedere al Tribunale di risolvere il contratto nelle seguenti ipotesi:

. se il costruttore si rifiuta di consegnare il contratto definitivo di compravendita senza una giustificazione ritenuta valida dal DLD;
. se il costruttore non lega le rate di pagamento al piano di avanzamento dei lavori approvato dal DLD;
. se il costruttore modifica in modo significativo le caratteristiche dell’unità così come enunciate nel contratto (si pensi al layout, alla posizione, alle dimensioni, etc.);
. se l’unità si dimostra inutilizzabile per difetti strutturali del progetto;
. in tutte gli altri casi previsti dalla legge.

6. In merito alla cancellazione del progetto da parte del costruttore

- Secondo il decreto, sono da considerarsi “ragioni non dipendenti dal controllo del costruttore” le seguente ipotesi:

. quando le autorità riprendono possesso del plot ove deve sorgere la costruzione per ragioni di pubblico;
. quando le autorità bloccano i lavori per ragioni di ripianificazione (si pensi alla Palma di Jebel Ali);
. se vengono trovati cavi, condutture, etc. nel terreno;
. se il master developer modifica la posizione e/o i confini del progetto in modo tale da impedire al costruttore di eseguire le sue obbligazioni nei confronti degli acquirenti (ossia non è in più grado di costruire);
. in tutte le altre ipotesi stabilite dal Dubai Land Department.

- Sono invece considerate ipotesi di negligenza da parte del costruttore le seguenti ipotesi:

. ritardi nel prendere possesso del terreno o di ottenere le autorizzazioni senza alcun valido motivo;
. la vendita delle unità prima di aver ottenuto le autorizzazioni dal master developer;
. ritardi nell’ottenere approvazione scritta delle planimetrie dei progetti;
. ritardi nel fare quanto necessario per iniziare i lavori;
. il non fornire al Land Department le informazioni necessarie per approvare il progetto;
. il non registrare il progetto presso il Land Department;
. il non comunicare al Land Department tutti i dati finanziari relativi al progetto;
. ogni altra ipotesi stabilita dal Land Department.

7. In merito alla cancellazione del progetto da parte del Dubai Land Department

- Il DLD può cancellare il progetto sulla base di un rapporto tecnico nei seguenti casi:

. quando il costruttore, pur dopo aver ricevuto tutte le autorizzazione, non inizia il progetto senza una giusta causa;
. quando il costruttore ha violato l’art. 16 della legge n. 8 del 2007 in tema di conto di garanzia (Escrow Account);
. se il DLD ritiene che il costruttore non abbia l’effettiva volontà di portare a termine il progetto;
. se il terreno su cui dovrebbe sorgere il progetto viene requisito dall’Autorità a causa di inadempimenti posti in essere dal costruttore nei confronti del master developer;
. quando il terreno su cui dovrebbe sorgere il progetto subisce una modificazione di destinazione da parte dell’autorità;
. se il costruttore non inizia a costruire a causa di grave negligenza;
. quando il costruttore dichiara di non voler iniziare la costruzione per ragioni che vengono ritenute accettabili dal DLD;
. quando il costruttore dichiara fallimento;
. in ogni altra ipotesi stabilita dal DLD.

- Il costruttore può impugnare la decisione del Duba Land Department di cancellazione entro sette giorni dalla notifica ed il DLD deve decidere nei sette giorni successivi. Qualora l’impugnazione sia accolta il DLD specificherà tutte le condizioni a cui dovrà attenersi il costruttore per riprendere i lavori.

8. In merito alla restituzione delle somme all’acquirente in caso di cancellazione del progetto

- Se nel conto escrow non vi sono fondi sufficienti per soddisfare i diritti degli acquirenti, il costruttore deve restituire la differenza dovuta entro 60 giorni dalla cancellazione, a meno che la scadenza non sia prorogata dal DLD.

- Se il costruttore non restituisce le somme dovute all’acquirente in caso di cancellazione del progetto, il DLD è legittimato a prendere tutte le più opportune iniziative per proteggere i diritti degli acquirenti, compreso il trasferire la vertenza davanti all’organo giurisdizionale competente.

- Una volta cancellato il progetto da parte del DLD, quest’ultimo dovrà:

. predisporre una relazione tecnica in cui saranno indicate le ragioni della cancellazione;
. notificare la decisione al costruttore;
. incaricare un revisore dei conti che, a spese del costruttore, dovrà accertare la situazione finanziaria del progetto, le somme pagate al costruttore ed accreditate nel conto di garanzia e le somme prelevate dal costruttore;
. chiedere al gestore del conto escrow o al costruttore, nel caso di somme dallo stesso prelevate dal conto escrow, di rimborsare le somme depositate nel conto entro 14 giorni dalla data di cancellazione.

- Qualora le somme depositate nel conto escrow siano insufficiente, il costruttore deve restituire quando dovuto agli acquirenti entro 60 giorni dalla cancellazione a meno che il DLD non accordi una proroga.

- Qualora il costruttore non restituisca quanto dovuto all’acquirente, il DLD può assumere ogni iniziativa necessaria a tutelare gli interessi degli acquirenti, ivi compreso la richiesta di intervento dell’autorità giudiziaria competente.

9. In merito al ruolo del DLD in caso di controversie

- Il Dubai Land Department ha l’autorità di svolgere il ruolo di mediatore nelle controversie tra acquirenti e costruttori allo scopo di mantenere in vita il rapporto. Il DLD ha inoltre il potere di proporre alle parti qualsivoglia soluzione che possa portare ad una soluzione amichevole della vertenza. L’eventuale conciliazione deve essere formata per iscritto e sottoscritta da tutte le parti ed una volta approvata dal DLD assumerà forza vincolante.

Ciao!

DubaiLegal.it]]> DubaiLegal.it Leggi e regole a Dubai Wed, 02 Jun 2010 09:38:19 -0400 http://www.dubaimania.net/read.php?29,12979,12979#msg-12979 http://www.dubaimania.net/read.php?29,12979,12979#msg-12979
La nuova legge, che dovrebbe essere emanata entro la fine dell’anno, prevederà però vincoli meno stringenti di quelli attuali, secondo cui la maggioranza del capitale sociale delle società deve essere sempre in mano ad un soggetto emiratino (c.d. sponsor).

Ricordiamo che all’interno delle Free Zone è invece possibile costituire società interamente possedute da soggetti stranieri.

Ciao!
DubaiLegal.it]]> DubaiLegal.it Leggi e regole a Dubai Tue, 23 Mar 2010 12:41:21 -0400 http://www.dubaimania.net/read.php?29,12973,12973#msg-12973 http://www.dubaimania.net/read.php?29,12973,12973#msg-12973
qualcuno ha un estratto di questa legge e le modalità/zone geografiche di applicazione?
Mi spiego: se un investitore acquista un appartamento esclusivamente per short term rental E' OBBLIGATO a verificare in anticipo se una determinata unità sia o meno per affitto breve turistico?

Cordialmente]]> pippoz77 Leggi e regole a Dubai Wed, 24 Mar 2010 03:20:23 -0400 http://www.dubaimania.net/read.php?29,12876,12876#msg-12876 http://www.dubaimania.net/read.php?29,12876,12876#msg-12876
Attualmente le società emiratine devono essere possedute per il 51% da un socio locale. Le uniche eccezioni a questa regola sono rappresentate dalle società costituite nelle Free Zone, ove è invece possibile al soggetto straniero detenere anche il 100% del capitale sociale.

La nuova legge è in discussione da vari anni ed ha lo scopo di aumentare gli investimenti stranieri, poiché le restrizioni alla piena proprietà del capitale sociale sono sempre state considerate come una delle principali ragioni che limitavano gli investimenti di soggetti non emiratini.

Gli Emirati, il terzo più grande esportatore di petrolio al mondo, si stanno da tempo muovendo per diversificare la loro economia e renderla indipendente dall’export petrolifero, utilizzando gli introiti derivanti da questa attività per sviluppare altri settori, quali quello finanziario, delle infrastrutture e dei servizi.

La nuova legge sarà in linea con le raccomandazioni dettate dal World Trade Organization.

Dubai, quale hub commerciale degli Emirati, si è da tempo posizionato quale centro internazionale per il turismo ed la finanza, grazie anche all’attrattiva rappresentata dalle sue free zone. La crisi finanziaria globale ho però costretto ad una rapida frenata alla crescita durata sei anni grazie ai proventi petroliferi.

Peraltro, il ministro emiratino ha dichiarato che l’economica rimbalzerà nel 2010 arrivando ad una crescita del 3.2 % rispetto all’1.3% del 2009 (Fonte Arabian Business, 09.03.10).]]> DubaiLegal.it Leggi e regole a Dubai Tue, 09 Mar 2010 10:52:35 -0500 http://www.dubaimania.net/read.php?29,11626,11626#msg-11626 http://www.dubaimania.net/read.php?29,11626,11626#msg-11626
Secondo quanto si legge sugli organi di stampa locali, queste sono le linee guida della nuova legge:

Di che cosa tratterà la legge?

La nuova legge fallimentare ha lo scopo di fornire una adeguata tutela legale alle società che sono in stato di difficoltà finanziaria permettendo loro di continuare ad operare, una volta risolti i problemi finanziari od economici grazie alle previsioni della legge.

Perché gli EAU hanno necessità di una legge fallimentare?

A seguito del recente e notevole sviluppo economico, il paese si è trovato nell'urgente necessità di avere una legge che sia in grado di affrontare gli aspetti critici derivanti da tale incremento del business.

Succede spesso che molti imprenditori stranieri abbandonino il paese lasciandosi alle spalle ingenti debiti e costringendo i creditori, spesso banche, ad inseguirli all'estero o a rinunciare al credito.

La nuova legge ha anche lo scopo di affrontare i problemi derivanti dalla difficile congiuntura economica per consentire alle imprese in difficoltà di avere una protezione legale che le permetta di rimanere in vita, ristrutturarsi e riprendere ad operare su nuove basi.

Quando entrerà in vigore la legge?

La legge dovrebbe essere emanata entro pochi mesi.

Ci sono attualmente disposizioni che regolano le ipotesi di insolvenza delle imprese?

Il codice commerciale e delle società in vigore ha al suo interno alcune disposizioni che affrontano l'insolvenza ma gli esperti sono concordi nel ritenere che esse siano ormai superati e non sono in grado di regolare le complessi situazioni di insolvenza attuali, per cui si rende necessaria una nuova legge ad hoc.

La nuova legge si applicherà anche alla insolvenza del colosso Dubai World?

No. Il Governo di Dubai ha già annunciato che per affrontare la crisi di Dubai World verrà costituito un apposito comitato che opererà all'interno del Dubai International Financial Center e che seguirà tute le questioni relative alla ristrutturazione del debito di tale soggetto.

A quali modelli si ispirerà la nuova legge?

Il Governo sta prendendo spunto da tutte le più avanzate normative fallimentari straniere, compresi i modelli suggeriti dalle Nazioni Unite, al fine di adattarli alle specifiche esigenze del paese.

La nuova legge si applicherà solo alle imprese od anche ai privati?

Il punto non è ancora definito ma pare che la legge si applicherà solo agli enti collettivi.

(Fonte Gulfnews 15-16 dicembre 2009)

Ciao!

DubaiLegal.it]]> DubaiLegal.it Leggi e regole a Dubai Wed, 16 Dec 2009 04:14:11 -0500 http://www.dubaimania.net/read.php?29,11468,11468#msg-11468 http://www.dubaimania.net/read.php?29,11468,11468#msg-11468
In buona sostanza, la legge n. 9/2009 introduce una disciplina molto dettagliata nei casi di inadempimento del compratore, stabilendo che:

. il costruttore deve informare il Land Department il quale a sua volta invierà una diffida al compratore invitandolo ad adempiere entro 30 giorni;
. qualora l’inadempimento persista, vengono previste una serie di situazioni a seconda del grado di avanzamento della costruzione:

1. Se il progetto è stato completato all’80%, il costruttore può trattenere tutto quanto già pagato e richiedere al compratore di saldare il rimanente. Se ciò non fosse possibile, il costruttore potrà richiedere che la proprietà sia venduta all’asta per soddisfarsi sul ricavato.

2. Se il progetto è stato completato al 60%, il costruttore può risolvere il contratto e trattenere e/o richiedere fino al 40% del prezzo originario.

3. Se il progetto è stato iniziato ma la costruzione non ha raggiunto il 60%, il Costruttore può risolvere il contratto e richiedere/trattenere fino al 25% del prezzo originario.

4. Se la costruzione non è iniziata per ragioni indipendenti dal controllo del Costruttore il quale non è incorso in alcuna negligenza o omissione, il Costruttore può risolvere il contratto e trattenere fino al 30% di quanto pagato dal compratore.

La legge specifica inoltre quanto segue:

Con il termine “costruzione” di cui ai precedenti numeri 3 e 4 si intende il caso in cui il terreno è stato consegnato all’appaltatore ed i lavori sono iniziati secondo i progetti approvati dalle Autorità competenti.

Il Costruttore deve restituire la differenza dovuta al compratore entro il periodo di 1 anno dalla data della risoluzione o entro 60 giorni dalla data in cui l’unità è stata rivenduta.

In ogni caso, il RERA può decidere di cancellare un progetto ed in tal caso il Costruttore deve restituire integralmente le somme versate sull’Escrow Account dal compratore.

La legge si applica solo alle unità non ancora costruite, poiché negli altri casi la disciplina del rapporto sarà quella stabilità nel contratto.

La legge si applica anche retroattivamente, ossia a tutti i contratti conclusi prima del 30 aprile 2009.

La legge appare chiaramente finalizzata a proteggere il Costruttore, come dimostrato dal fatto che nulla si dice nel caso – non certo raro – in cui sia il Costruttore ad essere inadempiente rispetto alle obbligazioni contrattuali.

Peraltro, proprio un’attenta lettura della legge consente di individuare una serie di appigli giuridici che potrebbero essere utilizzati dagli acquirenti per chiedere la risoluzione del contratto e la restituzione dell’acconto versato.

Mi riferisco all’ipotesi di cui al punto 4, poiché la formulazione della clausola lascerebbe spazio al compratore di provare che la costruzione non è iniziata per fatto e colpa del Costruttore e che quindi egli deve restituire tutto quanto ricevuto, oltre agli interessi.

Anche la specificazione che per costruzione si intende inizio effettivo dei lavori consentirebbe di superare il concetto, attualmente in auge tra i Developer, secondo cui il progetto è iniziato anche quando sono stati solamente predisposti i documenti ed ottenute le autorizzazioni, senza alcuna attività di cantiere.

Sarà poi importante verificare in che modo, in che termini e secondo quali criteri il RERA procederà a cancellare i progetti e come dovranno comportarsi gli acquirenti per riottenere i soldi versati.

Ciao!

DubaiLegal.it]]> DubaiLegal.it Leggi e regole a Dubai Fri, 08 Jan 2010 05:12:15 -0500 http://www.dubaimania.net/read.php?29,10847,10847#msg-10847 http://www.dubaimania.net/read.php?29,10847,10847#msg-10847
Quale è la novità della Legge?

La Legge ha creato un nuovo strumento di “garanzia” per gli acquirenti di immobili non ancora costruiti o in corso di costruzione (c.d. off-plan units). Secondo le finalità della Legge, per unità immobiliare off-plan si intende una parte divisa di un progetto immobiliare in costruzione.

La Legge prevede uno specifico schema giuridico per tutelare il compratore che versa gli acconti di prezzo al costruttore:

- i pagamenti devono essere depositati in uno specifico conto bancario (c.d. conto escrow) gestito da una Banca o altro organo terzo rispetto al costruttore;
- il conto escrow viene gestito in conformità a condizioni e termini predefiniti ed approvati da un ente governativo, il Dubai Land Department (denominato anche DLD), Questo ente ha anche il compito di monitorare e individuare ogni violazione delle norme che regolano la costituzione e l’operatività del conto escrow.

In altri termini, l’escrow account è un deposito di fondi presso una terza parte indipendente (escrow agent). Tale ente riceve specifiche istruzioni sul come e quando i fondi devono essere liberati. L’escrow è pertanto un accordo giuridico che permette alle parti di eseguire i rispettivi obblighi contrattuali senza litigi. L’agente escrow trattiene le somme ricevute sul conto escrow e le rilascia al beneficiario una volta verificatisi determinati eventi futuri, o l’adempimento di determinati obblighi contrattuali.

Va detto che il conto escrow è un meccanismo standard utilizzato già da anni in molti paesi. Per esempio, negli USA l’acquirente di immobili affida fiduciariamente il prezzo della compravendita ad un avvocato il quale lo trattiene in uno speciale “trust account”. La somma viene poi trasferito al venditore una volta emesso il certificato che dimostra l’avvenuta costruzione dell’immobile e che la proprietà è stata trasferita all’acquirente.

A chi si applica la Legge?

In conformità a quanto stabilito dall’art. 3, la Legge sull'escrow account si applica solo ai costruttori che vendono unità off-plan e ricevono pagamenti dall’acquirente prima del completamento dell’opera.

Quale è lo scopo principale della Legge?

La Legge si inserisce nel progetto delineato dal governo di Dubai di attirare un numero sempre maggiore di acquirenti stranieri di unità immobiliari. Prima dell’emanazione della Legge, infatti, poteva accadere che alcuni costruttori interrompessero il processo di costruzione creando notevoli ritardi e così provocando rilevanti danni agli acquirenti. Inoltre, in precedenza l’acquirente correva il rischio che costruttori stranieri vendessero le unità e lasciassero il paese senza completare l’opera.

La Legge mira anche a risolvere queste situazioni ed a incrementare quindi la confidenza nel settore immobiliare di Dubai.

Quali sono le regole relative alla pubblicità per la vendita di unità off-plan?

Come stabilito nell’art. 5 della Legge, i costruttori non posso promuovere e pubblicizzare (anche partecipando a fiere) la vendita di unità off-plan a meno che non siano stati autorizzati per iscritto dal DLD.

Quali sono i requisiti per vendere di unità off-plan?

Tutti i costruttori intenzionati a vendere unità off-plan devono essere registrati presso il DLD. Inoltre, devono ottenere una specifica approvazione dal DLD per ogni singolo progetto immobiliare.

Per ottenere tale approvazione, il costruttore deve consegnare al DLD i seguenti documenti:

- Licenza di commercio
- Certificato della Camera di Commercio e Industria di Dubai
- Titolo di proprietà dell’appezzamento di terreno ove verrà costruito l’edificio
- Copia dell’accordo tra il “master developer” ed il costruttore
- Disegni e progetti tecnici approvati dalle relative autorità e dal master developer
- Un bilancio approvato da un revisore autorizzato che comprenda l’indicazione dei costi e dei ricavi del progetto
- Impegno sottoscritto dal master developer/costruttore di iniziare i lavori una volta ricevute tutte le autorizzazioni
- Copia del modello di contratto di compravendita che verrà utilizzato tra il costruttore ed i singoli acquirenti delle unità immobiliari

Quale è il procedimento per creare un conto escrow?

Per ogni progetto immobiliare il costruttore deve aprire un conto corrente bancario specifico presso una delle banche accreditate degli Emirati. Tal conto deve essere utilizzato solo per quello specifico progetto. Il conto escrow si crea in base ad un accordo scritto fra la banca (escrow agent) ed il costruttore, di cui una copia deve essere depositata presso il DLD. Questo accordo disciplina l’operatività del conto e specifica i diritti e gli obblighi delle parti.

Si deve evidenziare che in base all’art. 9 della Legge i creditori del costruttore non possono aggredire in alcun modo (pignoramento o sequestro) alcuna somma presente sul conto escrow.

Quale è il modo di funzionamento del conto?

Viene previsto un gestore del conto, normalmente un funzionario della banca, che verifica l'operatività del conto e rilascia i soldi al costruttore in conformità alle condizioni contrattuali.

Prima di ogni versamento di denaro al costruttore, il manager richiede allo stesso un certificato emesso da un ingegnere che deve certificare che un certo stadio di costruzione è stato raggiunto e che il prossimo stadio è in corso d’esecuzione. Una volta ricevuto tale certificato, il manager informerà il DLD della sua intenzione di rilasciare il pagamento.

In base all’art. 11 della Legge, la Banca deve fornire regolarmente al DLD degli estratti conto indicanti le somme accreditate ed addebitate sul conto escrow.

Inoltre, il DLD può in ogni momento richiedere alla banca di fornire i documenti che considera necessari per la valutazione dell'operatività del conto. Il DLD ha poi il diritto di nominare un soggetto terzo al fine di verificare e controllare contabilmente tali documenti.

In base all’art. 12 della Legge, l’acquirente di unità off-plan ha sempre il diritto di esaminare gli estratti conto predisposti dalla Banca.

Vi sono ulteriori garanzie previste dalla Legge a favore dell’acquirente?

L’art. 14 della Legge stabilisce che al completamento del progetto la banca deve trattenere il 5% del valore del conto per il periodo di un anno al fine di poter provvedere alla riparazione di qualsivoglia difetto della costruzione (idraulico, elettrico, etc.).

Cosa succede se il costruttore non termina il progetto?

In caso di sopravvenuta impossibilità di completare la costruzione da parte del costruttore, interviene il Dubai Land Department che consulta l’escrow agent e può decidere o di far completare ad altri costruttori l’opera o di far restituire agli acquirenti le somme già versate.

Quali sono le sanzioni in caso di violazione?

E' prevista una multa fino ad AED 100.000 ed anche la prigione per dichiarazioni false o per l’esercizio dell’attività senza essere registrati presso il DLD. Inoltre, un costruttore che ritarda senza alcuna legittima ragione l’inizio dei lavori per più di 6 mesi dopo aver ottenuto l’approvazione del DLD sarà cancellato dal registro dei costruttori.

Si deve osservare che attualmente le licenze per costruire e vendere proprietà sono concesse dal DLD solo a cittadini degli Emirati Arabi Uniti o dei paesi appartenenti al GCC. Sicché, gli investitori stranieri che hanno la proprietà di un appezzamento di terreno devono tuttora accompagnarsi con una società locale al fine di ottenere una licenza ed il diritto di costruire sul terreno; il che costituisce un deterrente per limitare l’accesso al mercato di costruttori di modeste dimensioni.

Peraltro, sebbene l’art. 17 della Legge indichi il termine entro cui i lavori devono essere iniziati, non ci sono regole che possano evitare ritardi nel completamento dell’opera, il che potrebbe creare ingenti danni agli acquirenti. Risulta quindi di fondamentale importanza acquistare da costruttori di comprovata esperienza.

In definitiva, la Legge sull’escrow account rappresenta uno strumento giuridico per raggiungere l'obiettivo di aumentare la confidenza degli investitori sul mercato immobiliare di Dubai poiché gli acquirenti dovrebbero essere salvaguardati contro ogni potenziale abuso dei costruttori sull’utilizzo dei fondi versati prima della consegna delle unità immobiliari.


Ciao!

DubaiLegal.it]]> DubaiLegal.it Leggi e regole a Dubai Mon, 30 Nov 2009 08:46:43 -0500 http://www.dubaimania.net/read.php?29,10792,10792#msg-10792 http://www.dubaimania.net/read.php?29,10792,10792#msg-10792
Per tale ragione risulta benvenuta la risoluzione ministeriale n. 281 del 2009 che modifica il Regolamento Esecutivo concernente l’entrata e la residenza degli stranieri negli Emirati.

Va anzitutto evidenziato che tale risoluzione è stata emanata a livello federale, per cui si applica in tutti gli Emirati abrogando ogni precedente regola locale.

La Risoluzione affronta i due aspetti più rilevanti in materia, la durata del visto e le condizioni per il suo ottenimento.

Per quanto concerne la durata, in base all’art. 33 della Risoluzione il visto può essere emesso per un periodo di 6 mesi, dopodiché il possessore deve lasciare il paese per recarsi o nel suo paese d’origine o in un’altra nazione del Gulf Council Cooperation (GCC).

Purtroppo non è ancora chiaro se sia necessario lasciare gli Emirati per un periodo di almeno 1 mese (come avviene per il visit visa) o se sia possibile richiedere immediatamente dopo l’uscita il rinnovo del visto.

Alcune dichiarazioni rilasciate da funzionari pubblici lascerebbero intendere che sia possibile chiedere il rinnovo non appena usciti dal paese; si attendono peraltro chiarimenti ufficiali da parte del Governo federale.

Va poi fin d’ora evidenziato che il visto può essere rilasciato anche a favore della moglie e dei figli del richiedente che vivono insieme a lui.

Per quanto concerne le condizioni per l’emissione del visto, l’art. 34 della Risoluzione prende in considerazione due categorie: la prima relativa alla proprietà in sé e la seconda relativa alla posizione del richiedente.

Condizioni relative alla proprietà

- L’immobile deve essere completato.

Pertanto la norma non si applica ai possessori di terreni e di immobili in corso di costruzione (c.d. offplan).

- Il valore dell’immobile deve essere almeno di 1.000.000 di Dirham.

La Risoluzione non precisa in base a quale criteri deve essere valutato il valore dell’immobile. Si ritiene che possa essere corretto considerare l’importo dichiarato nel contratto di compravendita.

- L’immobile deve avere una dimensione tale da poter ospitare tutti i membri della famiglia del richiedente.

- L’immobile deve essere di proprietà totale del richiedente.

Pertanto non è più possibile richiedere il visto nel caso di comunione dell’immobile con altri soggetti. L’unica eccezione a questa regola è rappresentata dalla comunione tra marito e moglie, nel qual caso il marito – in qualità di richiedente il visto – potrà ottenerlo insieme ai membri della sua famiglia.

Condizioni relative al richiedente

- Un titolo di proprietà rilasciato dalla competente autorità dell’Emirato.

Solo un titolo rilasciato da un ente governativo (per esempio, il Dubai Land Department) è considerato l’unica prova idonea per dimostrare la proprietà dell’immobile. Ogni altro documento, quali il semplice contratto di compravendita o la reservation form, non hanno valore ai fini dell’ottenimento del visto.

- Un’assicurazione medica per tutto il periodo di permanenza negli Emirati, a favore sia del richiedente che dei membri della sua famiglia.

- Un reddito mensile minimo del richiedente pari a 10.000 Dirham, peraltro ottenuto negli Emirati o all’estero.

Il richiedente potrebbe aver necessità di dimostrare il proprio reddito attraverso un certificato della banca relativo agli ultimi 6 mesi.

Non tutte le fonti di guadagno sono accettate, ma un esempio di reddito generato negli Emirati che viene ritenuto valido per l’emissione del visto sono gli interessi su somme depositate in conti bancari o i dividendi azionari.

Va peraltro precisato che il visto di residenza non consente al titolare di lavorare negli Emirati, essendo all’uopo necessario un altro tipo di permesso.

Peraltro, il titolare di un visto di residenza potrà aprire conti bancari ed ottenere la patente di guida.

Ciao!

DubaiLegal.it]]> DubaiLegal.it Leggi e regole a Dubai Wed, 14 Oct 2009 08:34:50 -0400 http://www.dubaimania.net/read.php?29,10741,10741#msg-10741 http://www.dubaimania.net/read.php?29,10741,10741#msg-10741
In tutto il Medio Oriente gli uomini d’affari locali preferiscono trattare di persona con qualcuno che conoscono e di cui si fidano: le relazioni personali sono più importanti nel mondo arabo di quanto non lo siano in Europa o in America.

Pur non avendo una società in loco, molte aziende straniere utilizzano quindi un ufficio di rappresentanza per ricercare nuove opportunità di affari, costruire contatti, confrontarsi con i clienti e controllare transazioni e ordini.

Licenze

Per avviare un’attività a Dubai, così come negli altri Emirati, è necessario ottenere una specifica licenza. Le categorie di licenze sono: commerciali, industriali e professionali. Nell’Emirato di Dubai, è il Dubai Department of Economic Development che rilascia tali licenze (eccetto quelle collegate al turismo che sono rilasciate dal Department of Tourism and Commerce Marketing).

Le licenze per alcune categorie di business richiedono però l’approvazione preventiva di alcuni ministeri e di altre autorità federali: per esempio, le istituzioni bancarie e finanziarie dalla Banca Centrale degli Emirati Arabi Uniti; le aziende assicuratrici e agenzie relative dal Ministero dell’Economia e del Commercio; i prodotti farmaceutici e medici dal Ministero della Salute.

In generale, tutte le attività commerciali e industriali a Dubai devono essere registrate anche presso la Camera di Commercio e dell’Industria.

La proprietà straniera delle società degli Emirati Arabi Uniti

Almeno fino ad oggi, il requisito principale per stabilire una società negli Emirati Arabi Uniti è la partecipazione al 51% di un cittadino degli Emirati. Questa regola ha però le seguenti eccezioni:

• i casi in cui la Legge preveda il 100% di proprietà locale;
• le Free Zone, fra cui – fra le tante - quelle di Jebel Ali e Dubai Airport, Dubai Internet City, Dubai Media City, Dubai Silicon Oasis, Dubai International Financial Center (DIFC);
• filiali e uffici rappresentativi di aziende estere riconosciuti a Dubai;
• aziende professionali o artigiane (in questi casi la legge consente la proprietà straniera al 100%).

Strutture legali

La Legge federale n. 8 del 1984, come modificata dalla Legge federale n. 13 del 1988 individua 7 categorie di strutture societarie che sono utilizzabili negli EAU, fermo restando l’obbligo di rispettare la regola del 51%:

• General partnership (simile alla Società in nome collettivo)

• Limited Partnership (simile alla Società in accomandita semplice)

• Joint Participation (Joint venture)

• Public Joint Stock Company (simile alla Società per Azioni pubblica)

• Private Joint Stock Company (simile alla Società per Azioni privata)

• Partnership Limited with Share (simile alla Società in Accomandita per azioni)

• Limited Liability Company (simile alla Società a responsabilità limitata).


Partnerships

Le S.n.c. sono riservate unicamente ai cittadini UAE. Il governo di Dubai al momento non incoraggia l’insediamento di Società in nome collettivo e Società in accomandita semplice e per azioni.

Joint Venture

La Legge Federale degli Emirati regola espressamente la c.d. società joint venture. La partecipazione locale deve essere per almeno il 51%, ma la distribuzione di profitti e perdite può essere regolata diversamente. La JV può non avere un’autonoma licenza, potendo utilizzare quella del partner locale, e l’accordo di JV può non essere reso pubblico. Il partner straniero tratta con i terzi utilizzando il nome del partner locale che (a meno che l’accordo sia pubblicato) ne assume la responsabilità.

Public e Private shareholding companies

Il capitale minimo richiesto per questo tipo di società è:

• Euro 2.000.000,00 ca per una Public shareholding company
• Euro 418.000,00 ca per una private shareholding company

L’amministratore e la maggioranza del Consiglio di Amministrazione devono essere cittadini Emiratini e vi è meno flessibilità nella distribuzione dei profitti di quanto previsto nelle società a responsabilità limitata.

Società a responsabilità limitata (Limited Liability company o LLC)

Le LLC rappresentano una struttura adatta per soggetti interessati a sviluppare una relazione a lungo termine nel mercato locale. La Limited Liability Company Può essere formata da un minimo di due ad un massimo di 50 persone la cui responsabilità è limitata al valore delle azioni possedute.

A seguito di recenti modifiche legislative, non è più richiesto un capitale minimo. Peraltro, le autorità verificheranno di volta in volta se il capitale stabilito dai soci è adeguato al tipo di attività esercitata dalla società.

Sebbene la proprietà straniera non possa eccedere il 49% (si attendono però modifiche di questa regola), la distribuzione di profitti e perdite può essere stabilita diversamente in base a patti parasociali.

Parimenti la responsabilità per il management di una società a responsabilità limitata possono essere affidate al socio emiratino, a quello straniero o ad un terzo.

I passaggi necessari per formare una Limited Liability Company a Dubai sono:

• Scegliere un nome commerciale per l’azienda e riceverne l’approvazione dal Licensing Department del Department of Economic Development

• Redigere il Memorandum of Association dell’azienda e ottenere l’atto notarile da un notaio pubblico presso la corte di Dubai

• Ottenere l’approvazione del dipartimento per lo sviluppo economico e richiedere l’iscrizione al Registro Commerciale

• Una volta ottenuta l’approvazione, l’azienda sarà iscritta al Registro Commerciale e otterrà la pubblicazione del suo Memorandum of Association sul Bollettino del Ministero dell’Economia e del Commercio

• La licenza è emessa dal Department of Economic Development. La società viene così registrata nella Camera del Commercio e dell’Industria di Dubai.

Filiali ed uffici di rappresentanza

Le filiali e gli uffici di rappresentanza di società straniere negli Emirati Arabi Uniti possono essere al 100% di proprietà straniera se viene nominato un agente locale (c.d. service agent).

Solo cittadini e società possedute al 100% da cittadini EAU possono essere nominati agenti (da non confondersi con gli agenti commerciali). I c.d. service agents locali non sono coinvolti nell’attività aziendale, ma assistono l’azienda nell’ottenimento di visti, libretti di lavoro, e altre attività amministrative e ricevono a titolo di compenso somme prefissate o in percentuale sui profitti o il giro d’affari della casa madre.

Insediare una filiale o un ufficio di rappresentanza a Dubai

• Per prima cosa bisogna richiedere una licenza al Ministero dell’Economia e del Commercio, sottoponendo un accordo di agenzia (sponsor) con un cittadino EAU o con una società di proprietà esclusivamente EAU. Prima di emettere la licenza, il Ministero dovrà inviare la richiesta al Dipartimento per lo Sviluppo Economico per ottenere l’approvazione del Governo di Dubai e inviare la richiesta per l’approvazione al Federal Foreign Companies Commettee, specificando l’attività che l’ufficio o la filiale sarà autorizzato a svolgere negli Emirati. Una volta espletate tali pratiche, il Ministero per l’Economia e il Commercio emetterà la licenza ministeriale richiesta specificando l’attività che l’azienda straniera potrà svolgere.

• La filiale o l’ufficio saranno iscritti presso il Registro Commerciale del Dipartimento per lo Sviluppo Economico e la licenza verrà emessa.

• La filiale o l’ufficio saranno iscritti anche al Registro delle Aziende Straniere del Ministero dell’Economia e del Commercio.

• Infine la filiale o l’ufficio saranno iscritti alla Camera del Commercio e dell’Industria di Dubai.

Società fra professionisti

Alle società composte da professionisti viene concessa il 100% di proprietà straniera. Tali società possono svolgere attività professionali o artigiane, ma ai membri del loro staff sono imposte limitazioni numeriche.

Un agente locale, senza coinvolgimento diretto nel business, deve essere nominato e percepirà una somma o una percentuale sui profitti o sul volume d’affari. Anche in questo caso il ruolo dell’agente locate si estrinseca nell’assistenza che garantisce l’ottenimento di visti, licenze, libretti di lavoro, etc.

Ciao!

DubaiLegal.it]]> DubaiLegal.it Leggi e regole a Dubai Wed, 17 Feb 2010 13:25:14 -0500 http://www.dubaimania.net/read.php?29,10655,10655#msg-10655 http://www.dubaimania.net/read.php?29,10655,10655#msg-10655
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]]> DUBAI MANIA Leggi e regole a Dubai Fri, 02 Oct 2009 14:26:09 -0400